Napjainkban az ingatlanpiac rendkívül élénk, az eladásra kínált ingatlanok gyakran néhány napon belül gazdára találnak. A gyors ügymenet azonban fokozott kockázatot is jelent: a vevők és eladók számára egyaránt elengedhetetlen a megfelelő jogi felkészültség és átláthatóság. Egy jól előkészített ügylet nemcsak jogilag biztonságosabb, hanem növeli a bizalmat a felek között is.
1. Saját ügyvéd megbízása már az első lépéseknél
Akár eladói, akár vevői oldalon állunk a jogügyletben, erősen ajánlott saját ingatlanjogász megbízása már az adásvétel előkészítő szakaszában, a vételi ajánlat megtétele, illetve annak elfogadása előtt. A jogi szakember nem csupán a szerződés megszerkesztésében segít, hanem az ügylethez szükséges dokumentumok áttekintésében, a jogi kockázatok feltárásában és a megfelelő tájékoztatásban is. A korai jogi támogatás sok esetben megelőzheti a későbbi vitákat, peres eljárásokat vagy szerződésszegéseket.
2. Az eladói dokumentáció és annak jelentősége – a legfontosabb dokumentumokról röviden
Az eladónak egy ingatlan értékesítésekor – az ingatlan jogi jellegétől függően – már a tárgyalási szakaszban célszerű rendelkeznie legalább az alábbi dokumentumokkal (a felsorolás a teljesség igénye nélkül történt, minden esetben egyedileg vizsgálandó, hogy a szerződéskötéshez milyen dokumentumokra van szükség):
• Tulajdoni lap és kapcsolódó okiratok
Az aktuális, e-hiteles tulajdoni lap az egyik legfontosabb dokumentum. Igazolja az eladó tulajdonjogát, valamint tartalmazza az ingatlan esetelges terheit (pl. jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom, végrehajtási jog, haszonélvezeti).
Sokan tartanak attól, hogy jelzálogjoggal, végrehajtási joggal, haszonélvezeti joggal stb. terhelt ingatlanukat nem vagy csak csökkentett áron tudják értékesíteni, illetve nincsenek tisztában a tehermentesítés lehetséges módjaival, a tehermentesítés lépéseivel.
Ügyvédi Irodánk teljeskörűen eljár végrehajtók, bankok stb. előtt annak érdekében, hogy akár az ingatlan adásvételi ügylet lebonyolítása előtt, akár annak során, a vételár terhére tehermentesítésre kerüljön az ingatlan.
Társasházi ingatlan esetén szükséges vizsgálni a társasházi törzslapot (különösen az elővásárlási jog esetleges megléte miatt), az alapító okiratot, valamint a szervezeti- és működési szabályzatot (SZMSZ).
Családi ház esetén fontos a térképmásolat vizsgálata, amely mutatja a telekhatárokat és a feltüntetett építményeket. Ez utóbbi különösen hitelből történő finanszírozás esetén különösen jelentős, ugyanis a bankok nem nyújtanak hitelt rendezetlen jogi helyzet esetén, így akkor sem, ha az épület vagy annak valamely része (utólagos átalakítás, bővítés) nincs feltüntetve a térképen.
• Energetikai tanúsítvány
Az energetikai tanúsítvány az épület energiahatékonyságát igazoló dokumentum, amelyet az eladónak kell megcsináltatni és átadni a vevő részére, illetve amelynek számát az adásvételi szerződésben fel kell tüntetni. A tanúsítvány 5 évig hatályos. Az energetikai besorolás kellő időben történő megismerése növeli a vevői bizalmat, és segíti az árazás realitását.
• Villamos biztonsági felülvizsgálat
A villamos biztonsági felülvizsgálat célja a villamos hálózat állapotának ellenőrzése. Az Az eladó felelőssége, hogy ezt elvégeztesse és bár nem érvényességi feltétele az adásvételi szerződésnek, célszerű minden esetben megcsináltatni, hiszen mind az eladói, mind a vevői oldalnak biztonságot jelent annak megléte.
3. SZJA – mikor, mennyit?
Ingatlan adásvétele esetén – az általános szabályok szerint – az ingatlant szerző vevő illetéket, míg ez eladó személyi jövedelemadót fizet.
Eladói oldalon tehát szükséges vizsgálni, hogy áll-é még fenn személyi jövedelemadófizetési kötelezettség. A szerzést követő 5. évtől magánszemély már adómentes, de ennek vizsgálata minden esetben egyedileg szükséges.
A jelen pontban leírtak akár a szerződéskötés időpontját is meghatározhatják.
3. Konklúzió:
Az előzetesen beszerzett és rendelkezésre álló dokumentumok nem csupán a jogszabályi megfelelést biztosítják, hanem megerősítik az eladó szakmai hitelességét is. A vevő bizalmának elnyerése és a gyors, problémamentes ügylet érdekében minden eladónak célszerű már az értékesítés megkezdése előtt összegyűjteni a szükséges iratokat, és jogi szakember segítségét kérni azok ellenőrzéséhez.
A dr. Horváth Anikó Ügyvédi Iroda 30 éves tapasztalattal segíti ügyfeleit ingatlan adásvételi ügyletekben. Az Iroda vállalja az eladói és vevői képviseletet, a tehermentesítési eljárások intézését, a jogi dokumentáció átvilágítását, valamint a teljes körű szerződéses és földhivatali ügyintézést.
Fotó: ugyved.info.hu
